A la suite aux dommages provoqués par l’ouragan Katrina à la Nouvelle-Orléans, on a vu se développer aux Etats-Unis des « Tiny Houses », soit des maisons, fixes ou mobiles, de 10 à 20 m2 de surface de plancher. Ces Tiny Houses se distinguent de l’habitat en caravane par le choix délibéré de reproduire, en modèle certes très réduit, des typologies pavillonnaires somme toute assez classiques : maison à toiture à deux versants ou à toit plat. Ce nouveau modèle constructif recourt parfois à de l’auto-construction, totale ou partielle, de manière à compresser au maximum les prix du logement (on parle ici de « maisons » d’un prix inférieur à 20.000 EURs).

Dans bien des cas, il s’agit de constructions en bois, dont les plans sont disponibles librement sur Internet, sur un modèle d’économie collaborative où l’usager assume une part significative des coûts et bénéfices liés à la production de son propre logement. Les plans ainsi proposés à la reproduction/adaptation sont basés sur un schéma assez standard : module cuisine/douche accolé à un espace multi-usages, avec lit en mezzanine au dessus du bloc cuisine. Ces maisons sont largement ouvertes sur l’extérieur, de manière à compenser l’exiguïté de l’espace intérieur et assurer un ancrage dans leur environnement.

Derrière le vernis quelque peu futile de « maisons de poupées », on peut voir dans ce mouvement des Tiny Houses une solution, bricolée par les usagers, à la question du droit au logement, et plus spécifiquement au droit au logement en propriété, faute de réponse adéquate de la part des autorités publiques à la suite de la crise immobilière de 2008. A côté de ces aspects économiques et sociaux, d’autres arguments sont couramment invoqués pour soutenir ce mode constructif alternatif, comme par exemple l’absence de procédures administratives liées au permis pour ce type de logement (en France par exemple), le caractère écologique (encore faut-il voir sur quoi sont « branchées » ces Tiny houses) ou encore la rapidité de construction par rapport aux filières habituelles (d’où l’usage du bois).

En filigrane de cette nouveau mode constructif, on retrouve par ailleurs un appel à un habitat plus austère, moins consommateur de ressources, sur le modèle de la cabane d’Henry Thoreau. Même si, nous l’avons dit, ce type de logements s’est d’abord développé en réponse à la crise économique, vivre en Tiny House peut apparaître comme un choix délibéré pour certains, forme de réponse individuelle à l’accumulation et à l’étalement. Il nous semble que ce type d’habitat, extrêmement frugal, et où tout l’espace est optimisé, porte au fond un nouvel éclairage sur la question de la superficie minimale des logements, tant le curseur semble ici avoir été poussé à l’extrême.

Quelle est la valeur de l’espace dans une société en mutation ?

La taille minimale du logement est encadrée par le Code du Logement en Région Wallonne. Le législateur a considéré, à juste titre, que la détermination de la superficie minimale des logements ne pouvait être laissée à la seule appréciation du marché, dans la mesure où elle constitue un choix de société qu’il s’agit d’encadrer. Le secteur du très petit logement (moins de 28 m2) est particulièrement contraint et fait l’objet d’une procédure de permis de location.

Cette régulation a pour but d’éviter des situations inacceptables socialement et une course au moins-disant dans les filières de production immobilière. Reste que la régulation est par nature très formalisée et ne tient pas compte des services qui entourent le logement et qui contribuent à sa qualité. Elle ignore le caractère fluctuant des ménages à géométrie variable, ainsi que la diversité des solutions architecturales qui peuvent être proposées pour une superficie donnée. Le poids accordé à la variable spatiale, sous son jour quantitatif apparaît de ce point de vue assez restrictif par rapport à l’hybridation de nos modes de vie et des espaces que nous habitons.

Il n’est pas inutile de rappeler que la taille moyenne des logements en Belgique est de loin supérieure à celle que l’on connaît dans les pays voisins. Elle est chez nous de 124 m2, contre 96 m2 en Europe, 94 m2 en Allemagne et en France, et 107 m2 aux Pays-Bas[1]. Seul le Luxembourg et Chypre ont une taille moyenne de logement supérieure à la Belgique. Ce constat est vrai pour le logement en accession (139 m2 en Belgique contre 97 m2 de moyenne européenne) comme pour le locatif (86 m2 en Belgique contre 75 m2 de moyenne européenne).

Le fait de disposer de logements en moyenne plus spacieux que la moyenne des pays voisins est a priori plutôt positif. Remarquons cependant que certains pays caractérisés par un système de protection social réputé présentent des tailles de logement moyennes inférieures à celles que l’on connaît en Belgique. C’est en particulier le cas de la Suède et de la Finlande, voire de la Suisse dans une moindre mesure. La prégnance du modèle acquisitif en Belgique n’est pas étrangère à cette donnée.

Il convient par ailleurs de reconnaître que cette moyenne cache une disparité très forte entre différents types de ménages. Le nombre de logements de petite taille (moins de 35 m2) a ainsi explosé au cours des dernières décennies et la pression exercée à la demande ne cesse de s’amplifier. Ceci s’explique bien entendu par des facteurs économiques, liés au coût du logement et à la diminution des capacités financières des ménages. Il ne faudrait toutefois pas sous-estimer les facteurs démographiques à l’œuvre dans cette évolution. Le nombre de ménages de petite taille a ainsi considérablement augmenté au cours des dernières années et est susceptible d’encore progresser très fortement à l’horizon 2060. Dans ses dernières prévisions, le Bureau Fédéral du Plan prévoit ainsi que la part des ménages d’une seule personne devrait passer de 34% en 2016 à 42% en 2060[2]. Il s’agira alors du type de ménage le plus « commun », bien devant les ménages composés de couples avec enfants (23.1 %), de couples sans enfants (22.7 %) ou de familles monoparentales (10.3%). Il est bien entendu que notre parc de logement, et la taille moyenne des logements, devront s’adapter à cette réalité.

Il convient par ailleurs de relativiser l’intérêt de grands logements au vu des coûts que ceux-ci peuvent induire en matière d’étalement urbain ou de consommation énergétique. On peut, également, se demander si la structure du parc résidentiel actuel ne privilégie pas la superficie aux services associés au logement, en matière d’accès aux aménités urbaines ou de locaux partagés par exemple, ainsi qu’à la qualité intrinsèque de ceux-ci, en matière de niveau d’équipement intérieur.

Tout ceci doit nous amener à relativiser la valeur de la taille des logements et à accorder plus d’importance aux attentes relatives au contexte dans lequel ceux-ci s’insèrent ainsi qu’aux caractéristiques des ménages. Ces deux aspects devraient connaître une évolution notable dans les années à venir.

Quelle place pour le petit logement en Wallonie ?

La superficie habitable d’un logement doit être au minimum de 15 m² pour une personne et de 28 m² pour deux personnes en Wallonie[3]. Il convient de noter que les pièces de moins de 4m² (sanitaires et locaux techniques) ainsi que les pièces dont la largeur est constamment inférieure à 1,5 m (circulations) ne sont pas comptabilisées dans la superficie habitable.

Le Code prévoit par ailleurs que la superficie minimale habitable d’au moins une pièce d’habitation en m² doit être de 10 m² pour des logements d’une personne et de 15 m² pour des logements de deux personnes ou plus. Il prévoit par ailleurs que toute pièce utilisée comme chambre pour deux personnes doit comporter au minimum une superficie au sol de 6 m². Le Code prévoit par ailleurs que, pour le logement à créer, la superficie habitable minimale doit être égale ou supérieure à 24 m², qu’il s’agisse de constructions neuves ou du résultat d’opérations de division. A la différence de la Région Bruxelloise, les règlements régionaux d’urbanisme n’abordent pas la question de la taille minimale des logements neufs en Wallonie.

Ces dispositions réglementaires ne permettraient pas de développer des Tiny Houses sur le modèle de celles que l’on voit prospérer aux Etats-Unis. Elles restent assez néanmoins ouvertes à la production de logements d’assez petite taille et apparaissent en retrait des dispositions adoptées dans certaines régions voisines. Certaines villes wallonnes ont dès lors adopté des dispositions pour limiter la production de petits logements sur leur territoire, via notamment des guides en matière de division des logements existants. La volonté est ici d’éviter des dynamiques de concentration des ménages précaires dans certains quartiers, mais ces mesures tendent à ignorer la vague démographique qui nous attend en matière de croissance des ménages d’une personne.

Les Tiny Houses ne constituent pas une réponse satisfaisante à la question du logement, dans la mesure où ces solutions constructives reproduisent le modèle de l’habitat pavillonnaire qui vient se greffer sur des services existants sans véritablement contribuer à produire de la ville. Il apparaît néanmoins indispensable de mieux définir les attentes en matière de production de petits logements en Wallonie, à travers une combinaison de dispositions relatives au logement et à l’urbanisme, si l’on veut encadrer de manière efficace le jeu de l’offre et de la demande dans ce domaine, en considérant que la taille des logements neufs est susceptible de subir une forte pression à la baisse dans les années à venir, et ce en particulier dans les centres urbains.

[1] Eurostat (2014), Living conditions in Europe, eurostat Statistical books, ISSN 2363-2526.

[2] Bureau Fédéral du Plan (2017), Perspectives démographiques 2016-20. Population et ménages, Stabel.

[3] Arrêté du Gouvernement wallon déterminant les critères minimaux de salubrité, les critères de surpeuplement et portant les définitions visées à l’article 1er, 19° à 22°bis, du Code wallon du Logement

Article paru dans les Echos du Logement, n°120, Architecture(s) et Modes constructifs, pp. 24-25.